Завтра начинается сегодня

Но сначала небольшое отступление. Три буквы, вынесенные в заглавие этого раздела, стали в последние годы и ругательством, и темой для саркастических изречений. Само понятие ЖКХ многогранно, и смысл его намного шире, чем тот, который придают ему популистские, часто некомпетентные программы телевидения. За этой аббревиатурой скрывается не только содержание жилого фонда, но также генерация тепла, поставка в дома воды, электричества, очистка сточных вод, содержание дорог, тротуаров, парков и скверов. Чтобы не валить всё в один винегрет, давайте разложим по пунктам и рассмотрим каждый в отдельности.
Справедливости ради стоит отметить ту немаловажную и часто невидимую глазом обывателя работу, которая была проведена в последние годы по улучшению качества воды, ремонту напорного канализационного коллектора, замене теплотрасс.
Но что же больше всего интересует жителей в этом самом ЖКХ? Прежде всего - качество предоставляемых услуг по ремонту и содержанию жилого фонда. Тариф, а точнее оплата год за годом растёт, а качество не улучшается. История этого вопроса уходит своими корнями далеко в советское прошлое. Всегда и везде бремя ответственности за содержание объектов недвижимости нёс собственник. Только в Советском Союзе собственником было государство. Государство строило дома, ремонтировало их, следило за их состоянием через жилконторы и сдавало внаём своим гражданам за так называемую «квартплату». В те годы государство-собственник, сдавая нам жильё в аренду, действительно передавало только право пользования жилым помещением. А обязанность содержать в порядке подъезды, подвалы, фасады, крыши оставляло за собой. Бывало так, что несколько поколений семьи проживало в одной и той же квартире, но они были «квартиросъёмщиками», а собственником оставалось государство. То есть гражданин в квартире проживал, но не мог её ни продать, ни оставить в залог, ни подарить.
И вот пришла приватизация. Квартиры, полученные от государства бесплатно, так же бесплатно перешли в собственность, и бывшие квартиросъёмщики стали собственниками. Но только не все поняли, что вместе с правом собственности к счастливым обладателям приватизированного жилья перешло и бремя ответственности не только за свою квартиру, но и за все элементы общего дома. Как замечательно сформулировала моя соседка: «Дом-то теперь частный, только на много хозяев».
В законе «О приватизации…» за 1992 год был пункт, что если в доме, где приватизируется квартира, какое-либо общее имущество находится в ненадлежащем состоянии, государство принимает на себя обязательство привести оное в порядок. И даже сколько-то лет муниципалитеты получали из вышестоящего бюджета трансферты на ремонт жилого фонда, но потом вышла новая редакция закона, из которой этот пункт пропал, да и трансферты прекратились.
Вернёмся в день сегодняшний. Начнём с эксплуатации. Люди, живущие в частном доме, знают: в своём хозяйстве всегда есть чем заняться: подмести двор, заменить разбившееся стекло на террасе, скинуть снег с крыши и почистить от него двор. Пришла весна - посадить цветы в палисаднике, включить летний водопровод. Осенью выключить и слить воду.
Те же работы необходимо проделывать и в доме многоквартирном. Где вместо прихожей и террасы - подъезд. Вот и все отличия.
Беда в том, что многие сограждане до сих пор не могут взять в толк, какова же на сегодняшний день система собственности. Совершенно искренно полагая, что мстят, как могут, системе прежде всего безответственным, а часто и вандальным отношением к общему имуществу, которое на самом деле им же и принадлежит. Тут всё дело в сложившихся привычках и представлениях. В сознании большинства населения «моё» - это то, что я могу подержать в руках или куда-то унести. «Моё» заканчивается дверью моей квартиры. Дальше - «не моё». Трубы в подвале не мои, я же не могу выпилить кусок и продать! Крыша не моя, надо мной ещё три этажа! Подвал тоже не мой, я туда не хожу. Окно в подъезде меня не интересует, я в него не смотрю, а подъездную дверь открываю с пинка. Мы за всё «плотим», а мои деньги воруют и ничего не делают.
Примерно так рассуждают, к сожалению, многие. Не узнаёте в этом рассказе себя или соседа? Общий объём жилого фонда в городе таков, что для управления этим количеством квадратных метров теоретически достаточно одной управляющей компании. Содержать штат и руководство сразу нескольких предприятий и накладно, и неэффективно. Но одна компания не способна управиться со всем хозяйством ввиду его разбросанности по площади. К тому же мы это уже проходили. При отсутствии конкуренции рассчитывать на качество предоставляемых услуг не приходится.
Страна у нас огромная, а закон пишется один для всех регионов. Но как же можно использовать один и тот же подход к управлению двадцатиэтажным восемнадцатиподъездным домом в Москве и трёхэтажным двухподъездным домом у нас в Мичуринске. Разнятся не только размеры, но и уровень дохода граждан. Благо законодатель мудр, и закон предусматривает разные возможности.
Действующий закон предлагает три способа управления домом. Непосредственное - то есть по мере возникновения задачи или проблемы жильцы сбрасываются и выполняют насущные планы.
ТСЖ - когда жильцы платят в общую кассу членские взносы, выбирают из своего состава правление, и сами принимают решение, как эти взносы расходовать.
Управляющая компания - когда все заботы по содержанию дома передаются какой-то организации, а её услуги оплачиваются по тарифу. Определение этого тарифа - также наследие советского прошлого. Схема ещё совсем недавно была такова. Берём все затраты компании, зарплату персонала (слесари, сантехники, электрики, дворники, плотники, шофёры, бухгалтеры, инженеры, мастера, начальник), прибавляем стоимость эксплуатации автопарка (нужна же машина для начальника, да и электрик не пойдёт пешком через полгорода), сюда же плюсуем затраты по содержанию здания, где сидят все мастера, инженеры, начальник, добавляем процент рентабельности и налоговую нагрузку - и вот тарифная база сформирована. Остаётся поделить на количество квадратных метров в домах, которые компания обслуживает. Тариф готов! Теперь умножаем его на количество метров в вашей квартире и видим, сколько собственник обязан заплатить.
Сейчас в сфере тарифообразования предусматривается создание управляющими компаниями расценённого списка услуг, предоставляемых населению. А жители на общем собрании собственников должны выбрать из предлагаемого списка те услуги, которые они считают необходимыми для их дома. Этот список фиксируется договором с каждым из собственников. Где вы это видели? Потому мы живём по этакой переходной модели, когда тариф является компромиссом между потребностями управляющей компании и возможностью оплаты её услуг населением с невысоким уровнем дохода. Ну а вывести лукавую систему, подтверждающую правильность данного тарифа, - дело техники!
Дорожают свет, газ, да и зарплаты было бы неплохо поднять. Проходит год. Тариф возрастает. Как можно сдержать рост тарифа при таком подходе? Подорожание газа и света на местном уровне отменить невозможно. Налоговая нагрузка тоже не подвластна местным властям. Остаётся лишь сдерживать рост зарплаты персонала. А при низкой зарплате крайне трудно удержать хороших специалистов. Выходит, качество услуг и доступная их стоимость - вещи несовместимые. Замкнутый круг? Понятно, что надо что-то менять. Но что?
Пока посмотрим, как расходуются деньги жителей, оседающие на счетах компаний. Как видно из самой схемы образования тарифа, львиную долю составляют затраты на содержание зданий и автопарка, а также зарплата персонала. Какие услуги жители многоквартирных домов должны (я подчёркиваю - должны) получать за свои деньги? Существует утверждённый Правительством РФ (я специально не утомляю читателя всевозможными номерами и датами законов, приказов и постановлений, всё это можно найти в интернете) список работ и услуг, входящих в перечень регламентных работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Он предусматривает ежеквартальный осмотр дома с составлением плана проводимых работ. По мере необходимости - мелкий ремонт кровли и штукатурки фасада, замена разбитых стёкол в подъезде и подвале, ремонт стен в подъездах и укрепление подъездных дверей, прометание и очистка водосточных систем, весенняя расконсервация и осенняя консервация уличного водопровода, замена лампочек и выключателей, мелкий ремонт электрооборудования, очистка крыш от наледи и снега, аварийно-техническое обслуживание. Также расписано количество сухих подметаний и влажных уборок в подъезде, помывка стен, окон и подоконников, подметание и полив придомовой территории, очистка её от наледи и снега, посыпка песчано-соляной смесью. Содержание малых архитектурных форм (беседки, детские площадки, спортивные снаряды). Дух захватывает.
А что же наши жители получают на самом деле? Аварийное обслуживание и кое-где уборщиц и дворников в количествах, не соответствующих вышеупомянутому правительственному перечню. Иногда проскакивает такая компромиссная форма, как «соберите деньги на краску, а мы выделим рабочих». Или «давайте скинемся на счётчик/дверь/окно/лавочку». Эта мина заложена в самом подходе. Люди есть, а на материал денег не хватает. Выходит, что огромная часть платы за обслуживание уходит на зарплату персоналу, которому нечего делать из-за отсутствия материала. Исключение составляет лишь период запуска системы отопления, которая без должного и своевременного обслуживания и ремонта не работает без вмешательства специалистов. А всё остальное время многие сотрудники управляющих компаний просто проводят время на работе. Есть, к примеру, заявки на ремонт электропроводки - электрик работает. Нет? Сидит. Зарплата от этого не зависит.