Договор пожизненного содержания с иждивением

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передаёт принадлежащий ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость
в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Плательщиком ренты может быть как физическое лицо, так и юридическое лицо, получателем ренты в договоре пожизненного содержания с иждивением может быть только гражданин, никаких ограничений по возрасту или по здоровью не предусмотрено.
Пожизненное содержание с иждивением - это одна из разновидностей договора ренты, причем договора двусторонне обязывающего, реального, возмездного, в котором отчуждение (за плату или бесплатно) недвижимого имущества осуществляется взамен регулярного гарантированного дохода-ухода. Последний растягивается на время жизни рентополучателя или указанного им лица (лиц). Получателями ренты могут стать указанные в договоре третьи лица, причём их трудоспособность, возраст и состояние здоровья также не ограничиваются.
Основной целью и содержанием договора пожизненного содержания является предоставление получателю ренты средств к существованию в натуральной форме (путём обеспечения потребностей в жилище, питании, одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина - уходе за ним, оплате ритуальных услуг и т.д.)
Список не является исчерпывающим, стороны могут его определять по собственному усмотрению, ведь действующее гражданское законодательство предусматривает принцип свободы договора, то есть право включать в него любые условия, не противоречащие закону и отвечающие интересам сторон. Но целесообразным будет все эти "усмотрения" детально расписать, начиная с минимального набора предоставляемых продуктов и лекарств и заканчивая количеством уборок в квартире.
Отдельно следует оговорить:
- количество посещений в месяц, регулярность уборок в квартире;
- обязанности плательщика ренты во время болезни получателя ренты;
- режим покупки продуктов и приготовление пищи;
- порядок оплаты коммунальных услуг;
- медицинское обслуживание;
- оплату плательщиком ренты ритуальных услуг;
- возможность изменения условий договора в зависимости от состояния получателя ренты и др.
Подробное определение условий снижает вероятность того, что в дальнейшем возникнут споры относительно предполагаемого объёма содержания. Кроме того, на практике в некоторых договорах стороны предусматривают пункт о том, что все соглашения, устные договорённости, которые имели место до заключения договора, теряют свою силу с момента его подписания. Это также определённая гарантия того, что попытки получателя ренты в дальнейшем ссылаться на словесные обещания не увенчаются успехом.
Получатель ренты, передав по договору пожизненного содержания с иждивением свою квартиру (жилой дом) в собственность плательщика ренты, до конца жизни сохраняет право пользования и может оставаться проживать в том же жилом помещении. В отдельных случаях в договоре может быть прописана возможность предоставления получателю ренты иного жилого помещения, может, и меньшего размера, при наличии достаточных удобств и отвечающее требованиям, установленным жилищным законодательством. Однако такая замена жилища может произойти только по соглашению сторон.
При заключении договора нелишним будет указать и порядок доступа рентодателя в помещение: в строго определённое время, с предварительным уведомлением получателя ренты в разумный срок, в его присутствие или нет. На собственнике также лежит обязанность уплаты налога на имущество, т.к. законодательство не разрешает перекладывать бремя его уплаты на других лиц.
В договоре нелишним будет предусмотреть условия о порядке учёта предоставленных услуг, как он будет осуществляться, когда и каким образом. На практике плательщик ренты (и это прежде всего в его интересах) заводит специальный дневник, пусть даже в виде обычной школьной тетради, куда записывает буквально всё, что делал, выполняя свои обязанности по договору. Однако одной его подписи недостаточно, получатель ренты также должен удостоверить каждый пункт обеспечения содержания, а также при желании все просьбы и благодарности. Если речь идёт о передаче денежных сумм, то требуется фиксация данного факта в соответствующих документах (например, расписках), ещё лучше, если платежи будут перечисляться через банк, который выдаст квитанцию установленного образца с указанием, на чьё имя, когда и кем были внесены деньги. Именно на основании данных документов в суде будут отстаиваться интересы либо получателя, либо плательщика ренты.
Кроме того, договором может быть предусмотрена возможность исполнения обязательства не лично плательщиком ренты, а третьими лицами, только с согласия получателя ренты и при отсутствии возражений с его стороны, но всегда за счёт плательщика ренты, если сам плательщик ренты в течение определённого времени не сможет этого делать по уважительным причинам (уедет в командировку, заболеет и т.д.). Как видим по общему правилу, договор пожизненного содержания с иждивением предполагает осуществление выплаты ренты в натуральной форме.
Как уже упоминалось, договор пожизненного содержания с иждивением отличается не только материальным, но и личностным характером, ведь для того чтобы исполнить свои обязательства по договору, стороны вступают в непосредственный контакт, и длиться он порой может десятилетиями. Поэтому вполне естественно, что между рентодателем и рентополучателем могут возникать конфликты, недопонимания, взаимные обвинения, которые в свою очередь выливаются в конфликты правового характера, результатом которых, как правило, является расторжение договора. Чтобы избежать этого, при заключении сделки целесообразно предусматривать положения, сопряжённые с личными взаимоотношениями сторон в ходе исполнения договора. Или допускается ещё один вариант выхода из тупиковой ситуации: впоследствии заменить предоставление содержания в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. Ст.603 ГК РФ предусматривает возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.
Хотя, как показывает практика, если стороны всё-таки доведут дело до суда и плательщик ренты предъявит встречный иск на заявление получателя ренты, связанное с исполнением обязанностей по договору, суд отказывает в удовлетворении требований о замене пожизненного содержания периодическими платежами. Мотивирует своё решение он тем, что сам по себе характер сделки предусматривает именно необходимость получения услуг по содержанию в натуре, а выплата денег будет не столь значима для человека преклонного возраста, который по состоянию здоровья даже не может вести домашнее хозяйство.
Суд тем самым исходит из принципа разумности и добросовестности, которым он должен руководствоваться и при разрешении споров об объёме содержания. В договоре должна быть указана стоимость всего объёма содержания с иждивением в месяц, которая по закону не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда. В настоящее время платёж по гражданско-правовым обязательствам - это 100 рублей (ст. 5 Федерального закона № 82-ФЗ от 19.06.2000). Стороны могут предусмотреть и гораздо больший размер общего объёма содержания в месяц.
В соответствии со ст. 604 ГК РФ плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. При отчуждении недвижимого имущества гражданин, приобретающий эту недвижимость, вместе с ней приобретает и обязательства по выплате ренты. В случае смерти плательщика ренты ранее получателя ренты недвижимое имущество включается в наследственную массу и передаётся в собственность наследников умершего вместе с обязательствами по договору. Договор пожизненного содержания с иждивением прекращается в случаях:
- если получатель ренты умер,
- если плательщик ренты существенно нарушил свои обязательства и договор расторгнут по решению суда либо по взаимному согласию.
Существенным нарушением договора со стороны плательщика будет являться предоставление содержания не в те сроки и не в том объёме, которые предусмотрены договором, в результате чего положение гражданина, рассчитывавшего, когда он отдавал свою квартиру, на улучшение своей участи, только ухудшалось. В случае досрочного расторжения договора пожизненного содержания с иждивением получатель ренты может потребовать возврата недвижимости, а плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесённых в связи с содержанием получателя ренты.
Договор пожизненного содержания с иждивением может быть расторгнут даже в том случае, если плательщик ренты сначала исправно выполнял свои обязательства, а позже по каким-то причинам перестал это делать. При этом получатель ренты не обязан возмещать расходы, которые плательщик ренты понёс в то время, когда аккуратно выполнял условия договора.
Плательщикам ренты при заключении договора пожизненного содержания с иждивением необходимо тщательно просчитать, смогут ли они, несмотря на всевозможные жизненные коллизии, ежемесячно в течение многих лет содержать получателя ренты и ухаживать за ним.
Договор пожизненного содержания с иждивением удостоверяется у нотариуса и подлежит государственной регистрации. При этом регистрируется не только договор и право собственности плательщика ренты, но и само обременение рентой, а также залог в пользу её получателя. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.