Встреча с главами домкомов: ключевые вопросы

26 марта 2016, 04:00 2112

Расширенная встреча руководства города, управляющих компаний и председателей домовых комитетов состоялась в конференц-зале администрации города. В ней приняли участие более 70 человек. Стороны обсудили вопросы, связанные с управлением многоквартирными домами в Мичуринске. На встречу градоначальник пригласил коллег из города Уварово, чтобы поделиться опытом взаимодействия управляющих компаний и собственников жилья, а также раскрыть эффективный механизм действий каждой из сторон.

© Мичуринская правда - http://www.michpravda.ru/ (03/25/2016 - 13:31)

На приёме у А.Ю. Кузнецова. Фото Петра Лакутина

От чего зависит
результат?

На повестку дня было вынесено несколько вопросов. Все они касались одного - наведения порядка в многоэтажках и на придомовых территориях. Глава начал своё выступление с правовых норм по теме, отметив, что собственникам жилья очень важно знать свои права и обязанности.
- Жители являются непосредственными контролёрами качества предоставляемых услуг и расходования средств, - подчеркнул Александр Кузнецов. - Но для того чтобы требовать что-то от управляющих компаний, нужно понимать, какие расходы заложены в тариф: какая сумма идёт на содержание жилья (обеспечение температурного режима, осмотр имущества, зарплату сотрудникам управляющей компании…), а какая направляется сугубо на текущий ремонт (починку козырьков, лестничных пролётов, окон, дверей, замену трубопроводов). Возможно, поступающей от жильцов суммы хватает только на оплату содержания управляющей компании, а о текущем ремонте речь не идёт совсем.
Как в ремонте квартиры ценовую политику диктует бригада ремонтников, так и с управляющими компаниями: они предлагают свои услуги за определённую плату. Если жителей эта цена не устраивает, они вправе выбрать другую компанию, либо перейти на непосредственное управление домом, либо создать ТСЖ.
Представитель ООО «Служба единого заказчика» из Уварово Сергей Фролов рассказал председателям домовых комитетов и руководству местных УК, как построен механизм взаимодействия у них в муниципалитете.
- Мы начинали так же, как и вы сейчас, - отметил Сергей Алексеевич. - В домах текли крыши, подвалы по колено были заполнены канализационными стоками, во дворах творился откровенный бардак. Но прошло несколько лет, и сегодня мы имеем один из лучших жилых фондов в регионе. Путём тесного взаимодействия городского руководства (на тот момент мэром Уварово был ваш нынешний глава Александр Кузнецов), управляющих компаний и жителей нам это удалось. Сегодня жители почти не включают в тариф работы по ремонту коммуникаций, они давно сделаны, собственники уже хотят облагородить пвнешний вид подъездов.

Прозрачность
прежде всего

На встрече, в частности, отмечалось, что улучшения стали происходить после того, как был создан прозрачный механизм работы. В микрорайонах Уварово, где дома обслуживаются управляющими компаниями, созданы домоуправления, объединившие в себе кассовый центр, а также аварийно-диспетчерскую службу и инженера по работе с населением. В течение полугода инженер, знающий всех инициативных собственников в лицо, формирует вместе с ними перечень необходимых работ по конкретному дому. Далее этот список передаётся в производственно-технический отдел компании. После составления сметы перечень направляется в плановый отдел, и параллельно готовится запрос подрядчикам. Последние делают свой расчёт, включающий расходы по текущему ремонту и содержанию жилья, плюс расходы по выполнению работ. Уже после этого плановый отдел компании рассчитывает тариф на дом.
Необходимо отметить, что тариф на каждый конкретный дом обсуждается индивидуально с представителями домовых комитетов. На этом этапе представитель собственников жилья либо соглашается с тарифом, либо нет. Домком может исключить ряд работ, заложенных в тариф, и тем самым уменьшить его размер. И, наоборот, увеличить тариф, дополняя его новым перечнем работ. Затем домком обсуждает тариф с инициативной группой жильцов многоэтажки либо старшими по подъезду. Только после этого проводится собрание собственников жилья (в декабре-январе) при участии представителей управляющей компании и обязательно администрации города, которая представляет интересы граждан. Результат собрания, как правило, ожидаем, так как решение выработано при непосредственном участии жителей. При этом документацию для проведения собраний готовит управляющая компания.
В продолжение разговора председатель одного из ТСЖ города Уварово Гасан Шахбанов добавил: «Видимых результатов не дождёмся, если тариф будет меньше 15-20 рублей. Это пройдено на опыте. Когда земляки пришли к такому выводу, наши взаимоотношения вышли на новый уровень. Отныне они видят результаты нашего труда, поэтому доверяют нам, а мы видим их готовность к преобразованиям. Сегодня мы работаем в домах с тарифом 25-41 рубль».
Стоит отметить: в Уварово, чтобы не обременять жителей дополнительными расходами, начисление платы за содержание жилья и текущий ремонт производится с апреля, то есть после окончания отопительного сезона, когда плата за отопление не начисляется.
Для каждого дома в управляющей компании Уварово заведены отдельные папки. Заглянув в них, можно найти всю необходимую документацию по дому, проведённым собраниям и субсчёту.
- Мы не зря пригласили коллег из соседнего города, - отметил А.Ю. Кузнецов. - Десять лет назад и мне вся эта схема была в новинку, мы её собирали по крупицам. Сегодня хотелось бы научить вас этой упорядоченной системе, которая очень эффективна. В Мичуринске необходимо наладить прозрачную систему начисления и расходования средств собственников, а возможно это только при создании индивидуальных счетов на каждый дом. Я не требую от жителей повышения тарифа, возможно, из-за недоверия к управляющим компаниям они просто к этому не готовы, но я требую открытости от управляющих компаний, а именно - формирования отдельных субсчетов на дома. Жители должны видеть и знать, какие виды работ вошли в тариф, когда и как они выполнены, какая сумма осталась на их счёте - всё до копеечки.
На встрече председатели домовых комитетов задали много вопросов гостям из Уварово, интересуясь размерами тарифов, возможностью изменения сроков капитального ремонта, платой за электроэнергию в местах общего пользования.

Плату
за общедомовые
нужды
можно снизить

Федеральный закон № 261 об энергосбережении и повышении энергоэффективности обязывает собственников жилья оплачивать потреблённые ресурсы по показаниям приборов учёта. Однако с установкой счётчиков необходимо решать проблему возникающей дельты - разницы показаний между индивидуальными и коллективными приборами учёта.
Напомним, как производится расчёт дельты. Индивидуальные счётчики учитывают тот объём коммунальных ресурсов, который потребляют жильцы квартир. Они не учитывают расходы, которые производятся общим имуществом многоквартирного дома. Поэтому, согласно Постановлению Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», для расчёта дельты из показаний общедомового прибора учёта вычитается сумма показаний индивидуальных счётчиков, а возникающая разница распределяется пропорционально показаниям индивидуальных приборов учёта.
В основном причина возникновения дельты - человеческий фактор (ошибки в съёме показаний или неодновременный съём данных счётчиков). Нередко присутствует и воровство ресурсов.
Снизить дельту позволяет единовременная фиксация показаний с общедомового и всех индивидуальных счётчиков. Для этого, во-первых, необходимо наличие таких приборов учёта. А во-вторых, снятие показаний нужно производить в единый день, например, 25 числа каждого месяца.
Присутствовавшие на встрече горожане задали резонный вопрос, касающийся и платы по отоплению: «Как быть с собственниками тех квартир, которые провели индивидуальное газовое отопление и не платят за ОДН?». Специалисты пояснили, что жилищное законодательство не освобождает людей, отключившихся от центрального отопления, от оплаты за потери системы отопления многоквартирного дома и расход тепловой энергии на общедомовые нужды. Демонтаж приборов отопления не свидетельствует о том, что тепловая энергия гражданами не потребляется, поскольку энергия передаётся в дом, где распределяется через транзитные стояки по квартирам и общим помещениям дома, тем самым отапливая весь объект недвижимости.
Отказ от централизованного теплоснабжения и переход на автономное возможен и целесообразен только для многоквартирного дома в целом, но тогда соответствующее решение должны принять все собственники помещений многоквартирного дома. Они вправе сообща разработать проект реконструкции внутренних инженерных систем и согласовать его с соответствующими службами. В другом случае переход одной или нескольких квартир на ИГО может трактоваться как самовольное отключение от централизованного теплоснабжения, что является незаконным.

Капремонт -
реальность
или мечта?

В этом году в Мичуринске планируется капитально отремонтировать дома на сумму 35 миллионов рублей. Капремонт в многоэтажках может проходить по-разному: в одних домах комплексно, куда войдут все виды работ по фасаду, коммуникациям и кровле, в других работы будут проведены только по одному виду, например, по замене кровли.
Перечень многоэтажек на 2016 год утверждён, но как быть тем, кто остался за бортом? Тех жителей, кто опасается, что ремонта в ближайшие десятилетия не дождётся, специалисты успокоили. Оказывается, перенос срока капитального ремонта на более ранний период возможен. Желающие провести его раньше должны вместе с управляющей компанией и управлением городского хозяйства администрации города направить в региональное управление Госжилнадзора заявление с пакетом необходимых документов. А именно: заключением специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома; актом осмотра строительных конструкций и инженерного оборудования; протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащим решение жильцов приватизированных квартир о переносе ремонта.
Основаниями для принятия решения о том, что необходимости в переносе срока проведения капремонта нет, могут стать неполный пакет представленных документов, отсутствие в них выводов, согласно которым техническое состояние общего имущества в доме не обеспечивает безопасность жильцов.
Многие выбравшие «котловой» метод накопления средств на капремонт переживают, что их взносы не дойдут до цели, а осядут в карманах чиновников и коммунальщиков. Однако глава города Александр Кузнецов отметил, что гарантом сохранности и целевого использования средств жителей выступает областная администрация, которая при возникновении форс-мажорных ситуаций восполнит любую сумму из областного бюджета.
Кроме того, можно изменить способ формирования фонда капитального ремонта, приняв решение копить средства на специальном счёте конкретного дома. При этом различие будет лишь в том, кто понесёт административную ответственность за исполнение требований, регламентов и норм в подготовке и проведении ремонта. В случае выбора счёта фонда капитального ремонта, который теперь формируется не в масштабах области, а в масштабах города, при проведении капремонта гарантирован непрерывный контроль со стороны регионального оператора по всем направлениям работы.
И наоборот, при выборе специального счёта собственники помещений в многоквартирном доме сами занимаются организацией капитального ремонта. Как только собственники откроют специальный счёт и начнут копить капитальные взносы, они вправе сами устанавливать сроки капитального ремонта. Чтобы приблизить капремонт, они могут увеличить размер взносов, принять решение о привлечении заёмных средств или сосредоточиться на выполнении первоочередных работ.

Начинать
нужно с себя...

Не обошли вниманием на минувшей встрече и вопросы наведения чистоты, а также порядка на придомовых территориях.
- Еженедельно проезжаю по городским улицам, сознательно захожу во дворы самых разных домов: картина почти везде одинаковая: мусор, - с горечью констатировал глава города Александр Кузнецов. - Даю задание убрать - убирают, проверяю - чисто, но через неделю та же картина. Дорогие мои, ну нельзя же выбрасывать мусор из окон, сваливать его в кучи прямо перед домами. Приведу пример улицы Герасимова. Несколько раз убирали свалку под жёлтым баннером Герасимова, 28, - бесполезно, жители снова валят. Нет, добропорядочных граждан я тоже вижу на той же улице. Они стоят каждое утро и ждут мусороуборочную машину. И выбрасывают мусорные пакеты не под окна соседнего дома, а по назначению. Так и должно быть. Если мы с вами требуем качества работ от управляющих компаний, чистоты от коммунальщиков, то почему не требуем порядка от себя? К сожалению, этот вопрос сегодня остаётся открытым.
К обсуждению этой темы активно подключилась председатель домового комитета из города Уварово, которая также была приглашена на встречу для передачи опыта работы. Валентина Зюзина, в частности, рассказала мичуринским коллегам, как ей удалось сподвигнуть жильцов на общественные дела.
- Когда у нашего дома вместо цветников красовались соседские авто, когда вместо урн стояли дырявые вёдра, я взяла лопату, вышла во двор и стала копать. Копала под своими окнами, чтобы посадить цветы и навсегда избавиться от несанкционированной автостоянки, - поделилась Валентина Георгиевна. - И что вы думаете? За мной вышел ещё один сосед. Соорудили цветник. Глядя на нас, вышли и другие. Не сразу, но чистоте и порядку внутри двора научились все. Спустя время я узнала инициативных жильцов и создала совет дома (старших по подъезду). Через них я оповещаю жильцов о грядущих субботниках внутри двора и собраниях. У нас больше нет дырявых вёдер вместо урн. Мы что-то купили с помощью управляющей компании, что-то сами подкрасили, из старых автомобильных покрышек рукодельные жильцы сделали декоративные фигуры, своими руками мы навели настоящую красоту в своём дворе. За нами потянулись другие, и сегодня у нас цветущий микрорайон.

* * *

В апреле в Мичуринске будет объявлен месячник по благоустройству, в рамках которого состоится общегородской субботник - день, когда горожане смогут на деле проявить свою любовь к городу. Помимо коммунальных служб, предприятий, организаций, учреждений и управляющих компаний, в нём будут задействованы неравнодушные граждане, которые выйдут во дворы, чтобы очистить территорию от мусора и по возможности посадить цветы и деревья. Для того чтобы организовать горожан на это доброе дело, руководство муниципалитета намерено самым тесным образом взаимодействовать с председателями домовых и уличных комитетов, с которыми до начала субботника будет проведена новая встреча в расширенном составе.